Lebensqualität mit Steuervorteil

Viele Deutsche hegen den Wunsch nach dem Besitz einer Ferienimmobilie, die Realisierung ist jedoch eine andere Sache. Wenn sich die Immobilie im Ausland befindet, ist es schwierig, nach dem Rechten zu schauen, sicher zu gehen, dass in Auftrag gegebene Reparaturarbeiten auch ordentlich gemacht werden und für die Mieter Ansprechpartner zu sein.

Dabei ist so eine Immobilie in der richtigen Region nicht nur eine gute Anlage, sondern kann später auch als eigenes Rentendomizil dienen. Wer sich z.B. für den Kauf von einem Ferienhaus auf Malta entscheidet, sollte auf folgende Kriterien achten.

Bauqualität

Zu achten ist dabei, dass vor allem die Bauqualität stimmt, damit eine dauerhafte Vermietung und dann die spätere Nutzung als Alterszweitwohnsitz gewährleistet ist. Weiter ist als Anforderung zu berücksichtigen, dass die Immobilie dem Wunsch der Mietinteressenten entspricht.

Ferienanlage

Am besten ist es, wenn die Immobilie in eine Anlage integriert sein, damit die geforderten Serviceleistungen, Instandhaltungsmaßnahmen und Sicherheitsbedürfnisse erfüllt werden können.

Lage

Viele Touristen klagen, dass sie zwar in einem schönen Hotel untergebracht waren, dies jedoch fern jeder Infrastruktur lag, sodass sie auf Gedeih und Verderb den hauseigenen Freizeit- und Ausflugsangeboten angewiesen waren. Wer möchte, dass die Gäste wiederkommen, sollte eine Immobilie in guter Lage mit

ausgebauter Infrastruktur und zusätzlichen Freizeitmöglichkeiten erwerben. So sind auch die Mieteinnahmen gesichert.

Steuerrecht

Es ist dringend zu raten, sich im Vorfeld über die ausländischen Steuerregelungen und die Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland zu informieren, damit es hier kein böses erwachen gibt.

Vermittler

Wer sich um all diese Kriterien nicht selber kümmern möchte, der kann sich an eine Agentur wenden. Es gibt solche, die sich auf die Vermittlung von vermieteten Immobilien im Ausland spezialisiert hat. Ihre Seriosität ist dann gegeben, wenn Serviceleistungen gegeben sind.

Dazu gehört, dass die Immobilie bereits vermietet ist, die Qualität des Managements der Ferienanlage einwandfrei ist. Außerdem wird bei guten Agenturen die gesamte Instandhaltung der Immobilie und der Anlage durch den Betreiber garantiert.
Ein Dienstleistungsunternehmen mit techn. Beratung wie Hahn-Immobilien hat ein überregionals Angebot an Wohnimmobilien.

Optimal ist, wenn der Käufer individuell festlegen kann, wie lange er im Jahr seine Ferienwohnung nutzen will. Das wird mit der Höhe der Mietgarantie verrechnet.

Vorteile

Findet ein Kaufwilliger Interessent eine seriöse Agentur, kann sich für ihn folgender Steuervorteil ergeben, wie ihn dieses fiktive Beispiel anhand der Länder Frankreich und Spanien zeigt: Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erhält der Käufer einen gewerblichen Mietvertrag über neun Jahre.

Dies hat zur Folge, dass die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer (zum Beispiel in Spanien 16 Prozent oder in Frankreich 19,6 Prozent) dem Käufer wieder zurückerstattet wird. Daraufhin erfolgt dann eine Finanzierung der Wohnung über eine deutsche Bank abhängig vom Eigenkapitalanteil des Käufers. Der Erwerber wird als Volleigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen und hat das alleinige Verfügungsrecht darüber.

Die garantierten Mietzahlungen sind dann in der Nutzungsphase so hoch, dass Zinsen und Tilgung für die Bank, bis auf einen geringen Eigenanteil, davon gedeckt werden können. Dieser Eigenanteil liegt in der Regel weit unter den Kosten, die sonst für den Urlaub mit der Familie, in einer derartigen Ferienwohnung, ausgegeben werden müssten.

Die Mieteinnahmen sind in dem jeweiligen Land zu versteuern. Dem können aber (zum Beispiel in Spanien oder Frankreich) die Aufwendungen für die Darlehenszinsen entgegengerechnet werden, sodass keine Steuerpflicht entsteht.

Dies wird von den deutschen Finanzämtern anerkannt. Nach neun Jahren ist dann die Haltefrist für die Mehrwertsteuer-Erstattung abgelaufen. Der Eigentümer ist vollkommen frei in seinen Entscheidungen ob er die Immobilie dann selbst alleine nutzt, ob er sie weiter vermieten will oder ob er sie gar verkauft. Bei einem etwaigen Verkauf kommt ihm dann die hervorragende Bauqualität und die gute Wartung und Verwaltung der Anlage zugute.

Dies kann zu erheblichen Wertsteigerungen der Immobilie führen, die in diesem Zeitraum 25 bis 50 Prozent oder mehr betragen können. Errechnet man die durchschnittliche Rendite unseres Beispiels. So kann bei diesem Investment pro Jahr zwischen sieben und 12 Prozent Rendite erzielen.

Verbunden ist das Ganze mit dem Zusatznutzen eines jährlich kostenlosen Ferienaufenthaltes, für Städtereisen in der Lieblinsstadt oder am Lieblingsurlaubsort.

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