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Immobilien-Vermietung

Auf Plakaten, in den Medien und im Internet überall umgeben uns Kaufanreize: Neue Fernseher, Autos, Digitalkameras, Computer. Die Verlockungen sind so groß, dass immer mehr Produkte mit geliehenem Geld gekauft werden.

Zinsen und Gebühren können, abhängig von Laufzeit und Kreditrahmen, bis zu einem Drittel der Kreditsumme betragen. Nach einer Schufa-Studie zum Verschuldungsverhalten beliefen sich die Privatkredite im vergangenen Jahr auf durchschnittlich rund 8.200 Euro pro Kopf.

Besonders dramatisch ist jedoch der Wertverfall. Die meisten Konsumartikel verlieren massiv an Wert. Ganz anders sieht es bei einer Immobilie aus. Das Haus ist heute Inbegriff einer sicheren und lukrativen Geldanlage.

Immobilien werden seit Jahrzehnten zur Werterhaltung, Schaffung und Altersvorsorge gerne genommen. Doch wer eine Wohnung oder Haus kauft, um es weiterzuvermieten, der sollte bedenken, dass es seit Januar 2004 hier einige Änderungen in der Absetzbarkeit gegeben hat. Anbei die wichtigsten Fragen dazu im Überblick.

  Was ist die Gebäude-Afa?

So wird die Gebäudeabschreibung genannt. Mit deren Hilfe können die Vermieter traditionell erhebliche Steuerersparnisse erzielen.

  Wie hoch ist die Gebäude-Afa?

In den ersten zehn Jahren beträgt die Gebäude-AfA jeweils vier Prozent. Das ist ein Prozent weniger, als das bis Januar 2004 galt. In den acht Jahren danach sinkt sie auf jeweils 2,5 Prozent. In den restlichen 32 Jahren beträgt die Gebäude-AfA jeweils 1,25 Prozent.

Folge: An der gesamten Abschreibungsdauer hat sich im Vergleich zu früher nichts geändert. Sie beträgt weiterhin 50 Jahre. Aber: In den Anfangsjahren können Vermieter nun weniger Steuern sparen als zuvor.

  Was ist, wenn ich ein Gebäude im Sanierungsgebiet habe?

Für Immobilien in so genannten Sanierungsgebieten genehmigt der Gesetzgeber besondere steuerliche Vorteile. Grundlage ist der Paragraph 7h des Einkommensteuergesetzes. Gefördert werden auf dieser Basis Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Abschreibungsdauer verlängert sich von zehn auf zwölf Jahre.

  Wie kann ich Immobilien absetzen?

Ausschlaggebend für die steuerliche Förderung ist hier Paragraph 7i des Einkommensteuergesetzes. Trotzdem werden Denkmal-Objekt steuerlich so behandelt wie Immobilien in Sanierungsgebieten.

Dies bedeutet: Wurden die denkmaltypischen Arbeiten bis einschließlich 31.12.2003 begonnen, können die Objekt-Eigentümer die Kosten zehn Jahre lang mit jeweils zehn Prozent Steuer sparend geltend machen.

Aber es gibt auch hier Veränderungen seit dem 1. Januar 2004. Sie sind vergleichbar mit denen, die für Objekte in Sanierungsgebieten gelten. Dies bedeutet: Der denkmal-typische Aufwand darf in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent abgerechnet werden, in den drauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz je 7 Prozent. Die Abschreibungsdauer verlängert sich von zehn auf zwölf Jahre.

  Habe ich steuerliche Vorteile, wenn ich mein Denkmal-Eigentum selber bewohne?

Ja, diese sind jedoch nicht so hoch, wie bei einer Vermietung. Hier tritt Paragraph 10f des Einkommensteuergesetzes in Kraft. Wer die Denkmal-Immobilie selber bewohnt, kann die denkmaltypische Aufwendungen zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent geltend machen. Der steuerliche Abzug beginnt im ersten Jahr nach Fertigstellung der Baumaßnahmen. Voraussetzung ist hierfür, dass er keine Eigenheimzulage erhält.

  Was ist, wenn Verwandte zur Vorzugsmiete die Immobilie bewohnen?

Bis einschließlich 31. Dezember 2003 musste die rabattierte Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Nur wenn die tatsächliche Miete nicht darunter lag, konnte der Eigentümer seinen gesamten finanziellen Aufwand in Zusammenhang mit der Anlage-Immobilie Steuer sparend gelten machen.

Jetzt müssen Eigentümer mehr Miete verlangen, damit die Steuervorteile nicht begrenzt werden. Jetzt darf die tatsächliche Miete nicht weniger als 56 Prozent des ortsüblichen Mietzinses betragen. Nur dann hat der Eigentümer die Möglichkeit, seine Gesamtkosten im Zusammenhang mit der Immobilie Steuer sparend gelten zu machen.


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